Часто люди, далекие от инвестиционной деятельности, говорят о том, что
инвестиции в недвижимость являются чуть ли не единственным достойным
видом капиталовложений. Якобы недвижимость всегда только дорожает – и
это делает инвестиции в недвижимость практически безрисковым вложением
денег (в отличие от всех остальных видов инвестиций, которые якобы
являются чересчур рискованными). На самом же деле, ситуация выглядит
далеко не так однозначно. Инвестиции в недвижимость являются одним из
видов инвестиций, которые, наряду с прочими, также обладают своей
спецификой, состоящей как из положительных, так и из отрицательных
элементов.
Одним из отличительных свойств инвестирования в недвижимость
является необходимость обладания относительно крупным первоначальным
капиталом для того, чтобы заняться этим видом инвестиций.
Действительно, если Вы располагаете всего лишь парой тысяч долларов, то
Вы можете спокойно положить их в банк; можете купить несколько паев
инвестиционных фондов; можете найти еще множество вариантов их
приумножения – однако инвестирование в недвижимость в число этих
возможных вариантов, скорее всего, не попадет. Хотя не все так
печально. Существуют различные механизмы, делающие инвестиции в
недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, речь
идет об инвестировании на стадии строительства того или иного здания.
Как Вы понимаете, стоимость квартиры после окончания строительства,
скорее всего, существенным образом возрастет по сравнению с той суммой,
которую Вам пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое
понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет
о долгосрочных кредитах, с условиями которых Вы можете ознакомиться
практически в любых коммерческих банках. Ну и наконец, не следует
забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только
сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает
также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным
видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая
продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок
ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более
высокой. Более того, если Вы поинтересуетесь ценами на квартиры и
гаражи в Вашем городе и сравните их с ежемесячной платой, взимаемой их
владельцами в случае сдачи квартиры/гаража в аренду, скорее всего, Вы
обнаружите, что соотношение арендной платы к рыночной стоимости гаража
будет бОльшей, нежели то же самое соотношение в случае с квартирой Т.е.
если Вы вложите некоторую сумму в строительство/покупку гаражей для
последующей сдачи их в аренду, Вы, скорее всего, окупите свою
инвестицию гораздо быстрее, чем если бы Вы вложили ее в приобретение
квартиры (по рыночной стоимости) для тех же целей. Хотя, разумеется,
следует учитывать специфику конкретного региона, спрос/предложение и
множество других рыночных реалий.
Следующим специфическим свойством инвестиций в недвижимость
является относительно низкая ликвидность данного инвестиционного
инструмента. Т.е. если Вы не исключаете такого варианта, что Вам может
срочно понадобиться высвободить свои средства, то инвестировать их в
недвижимость Вам, скорее всего, не следует.
Одной из приятных особенностей инвестиций в недвижимость
является возможность получать доход от такой инвестиции вне зависимости
от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Речь идет о сдаче
недвижимости в аренду. Безусловно, когда Вы наблюдаете временный спад
стоимости на Вашу недвижимость, это весьма неприятная ситуация. Однако
Вы можете хотя бы частично компенсировать Ваши потери, за счет арендой
платы, взимаемой с Ваших квартирантов.
Как и в любом другом виде капиталовложений, инвестиции в
недвижимость также подвержены всевозможным «сюрпризам», связанным с
внезапным изменениям стоимости Ваших активов. Однако в ситуации с
недвижимостью, как правило (это еще не означает «всегда»), предсказать
намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других
видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд
довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти
полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому
инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном
порядке учитывать степень престижности района их расположения,
социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую
обстановку, ну и разумеется – динамику спроса/предложения за последнее
время. В идеале, хорошо бы еще ознакомиться с планом застройки
(благоустройства) города, района, близлежащих территорий и т.п. Это что
касается внешних факторов. Среди внутренних факторов, влияющих на
инвестиционную привлекательность объекта недвижимости (в частности,
возьмем для примера обычную квартиру) необходимо назвать следующие:
архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность
здания, планировка квартир, высота потолков, вид из окон квартиры,
наличие балконов и лоджий, количество и площадь квартир в доме и на
этаже, технологии строительства и используемые материалы, инженерию
дома (сантехническое и электротехническое оборудование, мусороудаление,
кондиционирование, наличие лифтов и т.п.), внутреннюю инфраструктуру
(размер и благоустройство территории, наличие ограждений, охраны,
парковки для автомобилей), физический износ дома, уровень шума, чистоту
воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей
или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить
данный объект недвижимости и принимать решение по поводу его
инвестирования.
Также не следует забывать об одном из наиболее существенных
негативных факторов инвестиций в недвижимость, повышающих риск данного
мероприятия. Речь идет о законодательных коллизиях, которые могут
возникнуть в результате инвестирования в недвижимость, когда, к
примеру, окажется, что земля, на которой воздвигается здание, вовсе не
является для этого пригодной; что данная новостройка мешает жильцам
окружающих домов (и они «бомбят» городские власти своими заявлениями по
этому поводу и устраивают акции протеста) и т.п. Для избежания таких
неприятных ситуаций прежде чем Вы инвестируете свои средства в
строящееся здание, имеет смысл попытаться выяснить все бюрократические
тонкости (наличие всевозможных разрешений, согласований и других
необходимых документов – если не знаете каких именно, не поленитесь
поинтересоваться у юриста) и в случае возникновения сомнений отказаться
от инвестирования данного объекта.
Приятным нюансом при инвестициях в недвижимость (в частности,
если речь идет об инвестировании объекта на стадии строительства)
является практически полное отсутствие инфляционного риска. Речь идет о
том, что Вы заключаете договор с застройщиком, в котором должна быть
четко оговорена общая сумма, которую Вы заплатите за жилье, а также
порядок и сроки ее внесения. В результате, каких бы астрономических
показателей ни достигал уровень инфляции в государстве, стоимость
жилья, которую Вы обязаны уплатить, меняться не должна. Представьте:
все вокруг дорожает, работодатель поднимает Вашу зарплату (если Вы
являетесь наемным работником); либо Ваш доход, выраженный в абсолютном
количестве денежных знаков, растет другим путем (например, Вы – мелкий
бизнесмен – покупали товар по 100 рублей, продавали по 120; теперь
стали покупать по 200, продавать по 240 – соответственно, увеличили
прибыль в 2 раза), а за свое будущее жилье продолжаете платить по
старой стоимости! В этом – несомненный плюс инвестиций в недвижимость.
Кроме того, перед тем, как Вы проинвестируете свой первый
объект недвижимости, не поленитесь тщательно изучить законы, касающиеся
данного вида деятельности: вполне возможно, что Вы там найдете ряд
весьма существенных нюансов (начиная от всевозможных послаблений
молодым/многодетным семьям – и заканчивая возможными льготами,
связанными с тем, что Вы можете выступить, своего рода
«благоустроителем» города, если Вы – крупный инвестор и если размер
Ваших вложений в недвижимость имеет значение в масштабах развития
населенного пункта).
В общем, инвестиции в недвижимость, на мой взгляд, являются
довольно значимым видом капиталовложений (т.е. если Вы стремитесь стать
профессиональным инвестором, то, пренебрегать им, наверное, не стОит);
однако он требует внимательного подхода, изучения рыночных реалий и
тонкостей законодательства. Т.е. Вам потребуется затратить некоторое
время для того, чтобы сделать Ваши инвестиции в недвижимость
максимально эффективными – и при удачном раскладе (если Вы все сделаете
качественно) результат может Вас приятно порадовать.
|