Одним из отличительных свойств инвестирования в недвижимость является необходимость обладания относительно крупным первоначальным капиталом для того, чтобы заняться этим видом инвестиций. Действительно, если Вы располагаете всего лишь парой тысяч долларов, то Вы можете спокойно положить их в банк; можете купить несколько паев инвестиционных фондов; можете найти еще множество вариантов их приумножения – однако инвестирование в недвижимость в число этих возможных вариантов, скорее всего, не попадет. Хотя не все так печально. Существуют различные механизмы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, речь идет об инвестировании на стадии строительства того или иного здания. Как Вы понимаете, стоимость квартиры после окончания строительства, скорее всего, существенным образом возрастет по сравнению с той суммой, которую Вам пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах, с условиями которых Вы можете ознакомиться практически в любых коммерческих банках. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой. Более того, если Вы поинтересуетесь ценами на квартиры и гаражи в Вашем городе и сравните их с ежемесячной платой, взимаемой их владельцами в случае сдачи квартиры/гаража в аренду, скорее всего, Вы обнаружите, что соотношение арендной платы к рыночной стоимости гаража будет бОльшей, нежели то же самое соотношение в случае с квартирой Т.е. если Вы вложите некоторую сумму в строительство/покупку гаражей для последующей сдачи их в аренду, Вы, скорее всего, окупите свою инвестицию гораздо быстрее, чем если бы Вы вложили ее в приобретение квартиры (по рыночной стоимости) для тех же целей. Хотя, разумеется, следует учитывать специфику конкретного региона, спрос/предложение и множество других рыночных реалий.
Следующим специфическим свойством инвестиций в недвижимость является относительно низкая ликвидность данного инвестиционного инструмента. Т.е. если Вы не исключаете такого варианта, что Вам может срочно понадобиться высвободить свои средства, то инвестировать их в недвижимость Вам, скорее всего, не следует.
Одной из приятных особенностей инвестиций в недвижимость является возможность получать доход от такой инвестиции вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Речь идет о сдаче недвижимости в аренду. Безусловно, когда Вы наблюдаете временный спад стоимости на Вашу недвижимость, это весьма неприятная ситуация. Однако Вы можете хотя бы частично компенсировать Ваши потери, за счет арендой платы, взимаемой с Ваших квартирантов.
Как и в любом другом виде капиталовложений, инвестиции в недвижимость также подвержены всевозможным «сюрпризам», связанным с внезапным изменениям стоимости Ваших активов. Однако в ситуации с недвижимостью, как правило (это еще не означает «всегда»), предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке учитывать степень престижности района их расположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и разумеется – динамику спроса/предложения за последнее время. В идеале, хорошо бы еще ознакомиться с планом застройки (благоустройства) города, района, близлежащих территорий и т.п. Это что касается внешних факторов. Среди внутренних факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости (в частности, возьмем для примера обычную квартиру) необходимо назвать следующие: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка квартир, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, количество и площадь квартир в доме и на этаже, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома (сантехническое и электротехническое оборудование, мусороудаление, кондиционирование, наличие лифтов и т.п.), внутреннюю инфраструктуру (размер и благоустройство территории, наличие ограждений, охраны, парковки для автомобилей), физический износ дома, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости и принимать решение по поводу его инвестирования.
Также не следует забывать об одном из наиболее существенных негативных факторов инвестиций в недвижимость, повышающих риск данного мероприятия. Речь идет о законодательных коллизиях, которые могут возникнуть в результате инвестирования в недвижимость, когда, к примеру, окажется, что земля, на которой воздвигается здание, вовсе не является для этого пригодной; что данная новостройка мешает жильцам окружающих домов (и они «бомбят» городские власти своими заявлениями по этому поводу и устраивают акции протеста) и т.п. Для избежания таких неприятных ситуаций прежде чем Вы инвестируете свои средства в строящееся здание, имеет смысл попытаться выяснить все бюрократические тонкости (наличие всевозможных разрешений, согласований и других необходимых документов – если не знаете каких именно, не поленитесь поинтересоваться у юриста) и в случае возникновения сомнений отказаться от инвестирования данного объекта.
Приятным нюансом при инвестициях в недвижимость (в частности, если речь идет об инвестировании объекта на стадии строительства) является практически полное отсутствие инфляционного риска. Речь идет о том, что Вы заключаете договор с застройщиком, в котором должна быть четко оговорена общая сумма, которую Вы заплатите за жилье, а также порядок и сроки ее внесения. В результате, каких бы астрономических показателей ни достигал уровень инфляции в государстве, стоимость жилья, которую Вы обязаны уплатить, меняться не должна. Представьте: все вокруг дорожает, работодатель поднимает Вашу зарплату (если Вы являетесь наемным работником); либо Ваш доход, выраженный в абсолютном количестве денежных знаков, растет другим путем (например, Вы – мелкий бизнесмен – покупали товар по 100 рублей, продавали по 120; теперь стали покупать по 200, продавать по 240 – соответственно, увеличили прибыль в 2 раза), а за свое будущее жилье продолжаете платить по старой стоимости! В этом – несомненный плюс инвестиций в недвижимость.
Кроме того, перед тем, как Вы проинвестируете свой первый объект недвижимости, не поленитесь тщательно изучить законы, касающиеся данного вида деятельности: вполне возможно, что Вы там найдете ряд весьма существенных нюансов (начиная от всевозможных послаблений молодым/многодетным семьям – и заканчивая возможными льготами, связанными с тем, что Вы можете выступить, своего рода «благоустроителем» города, если Вы – крупный инвестор и если размер Ваших вложений в недвижимость имеет значение в масштабах развития населенного пункта).
В общем, инвестиции в недвижимость, на мой взгляд, являются довольно значимым видом капиталовложений (т.е. если Вы стремитесь стать профессиональным инвестором, то, пренебрегать им, наверное, не стОит); однако он требует внимательного подхода, изучения рыночных реалий и тонкостей законодательства. Т.е. Вам потребуется затратить некоторое время для того, чтобы сделать Ваши инвестиции в недвижимость максимально эффективными – и при удачном раскладе (если Вы все сделаете качественно) результат может Вас приятно порадовать.
